Em 21 de março deste ano foi publicada a Lei nº 14.825/2024, que, alterando o artigo 54, da Lei nº 13.097/2015, conferiu maior abrangência à proteção aos compradores de boa-fé de imóveis, em relação às dívidas dos vendedores.
O citado artigo já previa que as vendas de imóveis, por vendedores com dívidas, são eficazes em relação aos compradores de boa-fé, salvo se houver averbação na matrícula de ordens judiciais que atestem a existência de ação judicial contra o vendedor e/ou de bloqueio judicial do bem.
Segundo o §2º, II, do artigo, nem mesmo a obtenção de certidões de distribuições forenses, atestando a existência de ações judiciais contra o vendedor, seriam suficientes para afastar a presunção de boa-fé do comprador; somente a aludida averbação.
O nova Lei adiciona o inciso V, ao mencionado artigo 54, para determinar que ordens judiciais provenientes de ação de improbidade administrativa ou oriundas de hipoteca judiciária também devem ser averbadas, como condição para afastar a presunção de boa-fé dos compradores. Houve, assim, uma ampliação da presunção de boa-fé dos compradores, com a inclusão de novas hipóteses.
Apesar desse movimento de prestígio à boa-fé dos compradores, a devida investigação jurídica sobre o imóvel permanece necessária, para evitar que tais compradores tenham que sujeitar o bem adquirido a processos judiciais do vendedor (ainda que, ao final dos processos, seja reconhecida sua boa-fé, com o afastamento da constrição, conforme determina o aludido artigo). Salienta-se nesse sentido que eventual constrição judicial, proveniente do processo do vendedor, em regra implica bloqueio do bem, até o fim do processo. Assim, é necessário avaliar esse risco, antes de se concluir a compra do imóvel.
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