O STF, em fevereiro de 2021, ao julgar o Recurso Extraordinário 1.296.835, acabou por “desdobrar” sua decisão anterior de repercussão geral, Tema 295 STF, que há muito tempo já havia consolidado a constitucionalidade da penhora de bem de família (único imóvel) pertencente a fiador de contrato de locação.

Agora, ao que parece, a penhora do bem de família do fiador não se aplica aos contratos de locação comercial, mas somente aos contratos de locação residencial.

Assim, na decisão mais recente do STF, publicada em 01/02/2021[1], o entendimento da Ministra Carmen Lúcia é a de que não pode haver a penhora de bem de família (único bem imóvel) do fiador em locação comercial.

Para a Ministra, não se deve se exigir sacrifício do bem de família para satisfazer o crédito ou estimular a livre iniciativa para locações comerciais, apesar de ser uma garantia consagrada para as locações residenciais e comerciais, por décadas.

A Ministra fundamentou seu voto em decisões anteriores do Supremo, sendo que numa delas, na qual foi relator o Ministro Edson Fachin (RE 127.7481), e em outra a relatora foi a Ministra Rosa Weber (RE 605.709).

Diante disso, temos que o bem de família de fiador em contrato de locação residencial é penhorável, mas não é penhorável em caso de contrato de locação comercial.

Entretanto, essa decisão afastou a relação de igualdade entre os locadores de imóveis urbanos (sejam eles residenciais ou comerciais), criando desdobro da locação em duas categorias, que ao nosso ver, não estão previstas expressamente no texto da Lei de Locações (Lei 8.245/91) ou na Lei do Bem de Família.

Os fiadores de locação (comercial ou residencial) há muitos anos sabem que não seriam surpreendidos pela eventual penhora de seu único imóvel (ainda que sirva para residência familiar), pois nestes termos firmaram a fiança, a qual, por sua vez, se dá na exata garantia do pagamento das obrigações contratuais da locação afiançada.

Entendemos que a decisão do STF acabou por prejudicar a segurança jurídica da referida garantia na relação locatícia via fiador, repercutindo em maior risco de crédito em diversos contratos de locação, inclusive com prejuízo de penhoras já consolidadas nas execuções em andamento, independentemente da data da locação ou da constituição da penhora.

Nesse sentido, “encontrar” modalidades de garantias adicionais e/ou renegociar os contratos de locação comercial em andamento, na medida do possível, principalmente se houver cláusula de deterioração de garantia, pode ser alternativa que sirva para minorar o risco de crédito do locador.

Podemos citar como garantias alternativas: cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento, carta de fiança bancária, seguro fiança, fiadores com patrimônio relevante, títulos de capitalização, caução sobre bens móveis (inclusive títulos e ações) ou caução sobre bens imóveis, reduzindo o risco de crédito.

Nosso escritório se encontra à disposição dos clientes para elucidar melhor tais questões.

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[1] http://portal.stf.jus.br/processos/detalhe.asp?incidente=6038393