As emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) podem ser estruturadas de duas formas, a depender da origem e da destinação dos créditos imobiliários que lastreiam as emissões, podendo o lastro dos CRI ser constituído por “créditos imobiliários por origem” e “créditos imobiliários por destinação”.

Independentemente do tipo de estrutura adotada e da natureza dos créditos imobiliários que lastreiam os títulos, toda e qualquer emissão de CRI deve observar determinadas premissas.

A primeira delas decorre da própria finalidade para a qual os CRI foram criados: promover o financiamento imobiliário em geral. Os créditos imobiliários que lastreiam os CRI devem, portanto, estar vinculados a imóveis, seja por sua natureza intrínseca – proveniente da exploração ou do financiamento de um imóvel –, seja pela destinação dos recursos captados com os títulos ao financiamento do setor imobiliário.

Também devem ser observados determinados critérios estabelecidos pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) com a publicação da Resolução CMN nº 5.118/24, os quais serão analisados em detalhes no próximo informativo.

Créditos imobiliários por origem

Nas emissões de CRI lastreados em “créditos imobiliários por origem”, denominados “CRI por origem”, os créditos que lastreiam as emissões possuem natureza imobiliária na sua origem, isto é, os créditos são imobiliários por decorrerem de obrigações tipicamente contratadas no setor imobiliário.

Em outras palavras, os créditos são imobiliários na origem quando resultam da exploração ou do financiamento de um imóvel, sendo o objetivo de promover o financiamento imobiliário em geral cumprido de forma natural na origem do crédito.

Não se exige a comprovação da destinação dos recursos captados com a emissão dos CRI ao setor imobiliário. Isso ocorre porque a natureza imobiliária do crédito está presente desde a sua origem e, portanto, a destinação imobiliária é consequência direta da sua própria natureza.

Os “CRI por origem” podem ser lastreados nos seguintes instrumentos contratuais relacionados à exploração econômica ou ao financiamento de imóveis, tais como contratos e compromissos de venda e compra de imóveis, inclusive quando a aquisição do imóvel ocorrer de forma indireta, por meio da compra e venda de participações societárias de sociedades de propósito específico cujo objeto social seja a exploração de empreendimentos imobiliários (SPEs imobiliárias), contratos de locação regidos pela Lei nº 8.245/91, contratos de locação atípicos e que não se enquadram integralmente na Lei nº 8.245/91, contratos de arrendamento rural ou urbano, contratos de cessão de direito de uso de imóveis, contratos de concessão de direito real de superfície, contratos de financiamento imobiliário e empréstimos de home equity.

Créditos imobiliários por destinação

A partir da evolução do entendimento da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre o conceito de crédito imobiliário, admitiu-se a possibilidade de estruturas de emissão de CRI com lastro em “créditos imobiliários por destinação”, denominados “CRI por destinação”.

O crédito é caracterizado imobiliário por força da destinação dos recursos captados com a emissão ao setor imobiliário, ou seja, os recursos são obrigatoriamente direcionados ao desenvolvimento de atividades relacionadas ao mercado imobiliário. Observa-se, portanto, que os créditos imobiliários lastreadores não decorrem da exploração direta ou do financiamento de um imóvel.

Nessas estruturas, o devedor, cujo setor principal de atividade deve ser o imobiliário, conforme exigido pela Resolução CMN nº 5.118/2024, emite um título de dívida corporativa (e.g., debêntures e notas comerciais) para lastrear os CRI, obrigando-se a utilizar a totalidade dos recursos líquidos captados com a emissão para o pagamento de gastos, custos e despesas imobiliárias futuras inerentes ao desenvolvimento, construção, aquisição e reforma de empreendimentos imobiliários, pagamento de aluguéis futuros ou aquisição de participações societárias de SPEs imobiliárias, até a data de vencimento dos CRI.

A Resolução CMN nº 5.118/2024 não permite que CRI sejam lastreados em títulos de dívida cujo devedor, codevedor ou garantidor seja pessoa jurídica cujo setor principal de atividade não seja o imobiliário. Para esse fim, considera-se principal o setor responsável por mais de dois terços da receita consolidada da pessoa jurídica, apurada com base nas demonstrações financeiras publicadas do último exercício social.

Assim, a obrigação de destinar os recursos ao setor imobiliário não é suficiente, isoladamente, para tornar elegível qualquer dívida corporativa como lastro de CRI. A estrutura também deve observar os critérios aplicáveis ao devedor, aos codevedores, aos garantidores e ao instrumento que representa o crédito.

O fluxo de pagamentos dos CRI está diretamente relacionado à capacidade de pagamento da dívida contraída pela companhia tomadora dos recursos, refletindo o seu risco crédito corporativo e os fatores econômicos próprios do seu mercado de atuação. Não há, portanto, um risco de performance vinculado aos imóveis aos quais serão direcionados os recursos obtidos com os títulos.

Com o objetivo de assegurar que os recursos captados com os CRI sejam efetivamente destinados ao desenvolvimento do mercado imobiliário, a CVM estabeleceu requisitos específicos e informacionais relativos aos imóveis que formarão o lastro das emissões, bem como mecanismos de fiscalização e controle a serem cumpridos pelos participantes das ofertas públicas de CRI com relação ao direcionamento dos recursos captados ao setor imobiliário. Essas orientações foram divulgadas pela área técnica da CVM em 27 de fevereiro de 2018 por meio do Ofício-Circular CVM/SRE nº 01/18, posteriormente atualizado pelo Ofício-Circular nº 1/2021-CVM/SRE.

Conforme previsto no Ofício-Circular nº 1/2021-CVM/SRE, serão considerados CRI lastreados em “créditos imobiliários por destinação” aqueles cuja documentação da oferta contenha, cumulativamente:

• (i) relação exaustiva dos imóveis para os quais serão destinados os recursos captados com a emissão, a fim de configurar o vínculo imobiliário previsto no revogado inciso I do artigo 8º da Lei nº 9.514/97,
• (ii) obrigação do agente fiduciário dos CRI verificar no mínimo, semestralmente, o direcionamento dos recursos obtidos com os CRI aos imóveis vinculados,
• (iii) informação sobre a data limite para a destinação dos recursos pelo devedor do lastro,
• (iv) cronograma indicativo da destinação dos recursos, com respectivos montantes, datas e percentuais destinados a cada um dos imóveis vinculados aos CRI,
• (v) informação de que alterações nos percentuais dos recursos a serem destinados a cada um dos imóveis vinculados dependem de aditamento do termo de securitização e dos demais documentos da oferta,
• (vi) demonstração da capacidade do devedor do lastro de alocar a totalidade dos recursos captados com os CRI aos imóveis vinculados, dentro do prazo da emissão, e
• (vii) possibilidade de inserção de novos imóveis a serem objeto da destinação dos recursos captados com os CRI, e procedimentos a serem observados para a inserção desses imóveis.

Os requisitos estabelecidos pela CVM deverão constar expressamente nos principais documentos da oferta, no mínimo, no prospecto da oferta pública de distribuição, no termo de securitização e no instrumento constitutivo do crédito imobiliário lastreador dos títulos.

Além de garantir a transparência e o full disclousure das informações aos investidores, a exigência de inserção de informações detalhadas acerca dos imóveis vinculados e da destinação dos recursos obtidos com a emissão é essencial para que os investidores tenham ciência do efetivo direcionamento dos recursos captados com os CRI e avaliem os riscos envolvidos nessa estrutura de lastro.

No mais, os investidores devem compreender o risco de crédito corporativo associado ao devedor dos créditos imobiliários que lastreiam os “CRI por destinação” considerando que o fluxo de pagamento dos títulos depende da capacidade financeira do devedor do lastro.

Este informativo foi elaborado exclusivamente para nossos clientes e apresenta informações resumidas, não representando uma opinião legal. Dúvidas, esclarecimentos específicos ou assessoria individualizada sobre as questões acima deverão ser dirigidas diretamente ao nosso escritório.

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