O imóvel destinado à residência familiar, em regra, não responde por dívidas, em proteção ao direito à moradia e dignidade da família. Contudo, quando o proprietário dá o imóvel em garantia de hipoteca, por sua própria vontade, esse benefício é afastado.
No caso ora analisado, o Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) decidiu que a garantia de hipoteca pode ser afastada, se, após a constituição da garantia, o imóvel passar a servir de residência familiar. Assim, uma situação jurídica superveniente pode comprometer a eficácia da garantia hipotecária, com potencial prejuízo ao credor (RESP 2.011.981/SP).
O proprietário de imóvel residencial ofereceu o imóvel em hipoteca, por conta de dívida da empresa da qual era sócio. A dívida não foi paga, levando o credor a executar a dívda. No momento da execução, a situação familiar do proprietário havia mudado – ele havia passado a habitar o imóvel hipotecado com sua convivente e um filho, e pediu a proteção do bem de família, para proteger o imóvel de ser levado a leilão.
O Tribunal de São Paulo decidiu pela impossibilidade de aplicação da proteção, considerando que a hipoteca era válida, ressaltando que não é responsabilidade do credor a organização familiar do devedor que entrega imóvel.
Em recurso ao STJ, este entendeu que o fato de a hipoteca ter sido constituída antes da formação da família não é impeditivo para reconhecer o imóvel como bem de família, caso se comprove que o imóvel é utilizado como residência familiar.
A ressalva feita pelo STJ no caso, foi no sentido de que não restou comprovado se o mútuo beneficiou a entidade familiar, determinado retorno do processo ao TJSP para nova análise.
Ainda que se trate de posição recente e pontual, não vinculante aos demais casos semelhantes, é necessário acompanhar a evolução do tema, pois pode prejudicar a expectativa de credores que possuam garantia hipotecária.
A decisão é válida para proteger a família do devedor, mas prejudica o instituto da garantia hipotecária. Desta forma, os credores precisam estar atentos à capacidade financeira dos garantidores e o uso de formas alternativas de garantia, como a alienação fiduciária, a qual há anos vem preterindo a garantia hipotecária, em vista do seu regime jurídico em regra mais vantajoso ao credor.
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