A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que instituições financeiras, que atuam somente como financiadoras de empreendimentos imobiliários, não respondem por atrasos na entrega dos imóveis ou problemas na construção (EAREsp nº 2.422.743/BA, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 3.9.2026).
Pelo contrato que deu origem à demanda, o banco financiador receberia diretamente os pagamentos dos adquirentes das unidades do empreendimento, reservando-se o direito de fiscalizar as mutuárias, em relação à utilização dos recursos emprestados em prol das obras.
Diante do atraso na entrega das unidades imobiliárias adquiridas, os compradores demandaram a incorporadora, a construtora e a instituição financeira. Buscaram a rescisão do contrato e a reparação dos alegados prejuízos sofridos (restituição integral, multa contratual e indenização por lucros cessantes e danos morais).
O Tribunal de Justiça da Bahia entendeu que o banco havia ultrapassado a condição de “financiador em sentido estrito”. A previsão contratual, lhe garantindo o direito de fiscalizar a aplicação dos recursos pelas executoras do empreendimento, tornaria o branco “efetivo executor do empreendimento”. Logo, com base no regime de responsabilidade ampla do Código de Defesa do Consumidor (o “CDC”), o financiador responderia em conjunto com a construtora e a incorporadora pelos atrasos e/ou defeitos da obra financiada.
Inicialmente, esse entendimento foi mantido pela Terceira Turma do STJ, apesar de orientação em sentido contrário da Quarta. A divergência entre as Turmas foi recentemente resolvida pela Segunda Seção do STJ, prevalecendo a tese contrária à responsabilização das instituições financeiras.
A Segunda Seção estabeleceu que o simples acompanhamento da obra e a vinculação da liberação dos recursos à evolução do empreendimento não tornam o banco responsável por sua execução. Essas atividades fazem parte da atuação regular do financiador, que pode acompanhar a aplicação dos recursos e a evolução da obra para proteger seu crédito e suas garantias, sem assumir, com isso, as obrigações da construtora e da incorporadora.
Apesar do que determina o CDC, o artigo 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/1964, expressamente afasta essa responsabilidade da instituição financeira; segundo o STJ, deixar de aplicá-lo em razão do CDC tornaria o artigo em questão sem efeito prático.
A decisão, de autoria da Ministra Isabel Gallotti, bem destaca que “Impor aos agentes financeiros esse ônus, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual, implicaria aumentar os custos dos financiamentos imobiliários. A instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para avaliar detalhadamente todos os projetos, fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos emprestados a fim de liberar a próxima parcela do financiamento.”
Com a consolidação do entendimento, somente as instituições financeiras que, por força de lei ou contrato, participarem diretamente da execução dos empreendimentos imobiliários financiados (ex.: influenciando decisões sobre a construção), respondem pelas obras financiadas.
A uniformização do entendimento traz maior segurança jurídica para o mercado de financiamento imobiliário, estabelecendo parâmetros mais claros para distinguir a atuação do financiador daquela exercida pela construtora ou incorporadora e, assim, delimitar as responsabilidades de cada participante.
Embora o STJ não tenha analisado diretamente a responsabilidade dos fundos de investimento e de outros agentes financiadores, indaga-se se seria possível a aplicação do entendimento em questão por analogia a esses, em operações semelhantes. Como o artigo 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/1964, menciona apenas “credor”, conceitualmente não se vê óbice à aplicação. Desse modo, eventuais condenações desses agentes, que não tenham transitado em julgado, podem ser combatidas e potencialmente revertidas.
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