Enquanto surgem iniciativas econômicas para minimizar os efeitos provocados pela Pandemia, a legislação visa regular atitudes dos particulares, para tentar manter uma organização do direito imobiliário.
No caso, no dia 12/06/2020 foi publicada a Lei nº 14.010/20 que estabelece um Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET) para tratar de problemas específicos aferidos em determinadas relações privadas, em virtude do estado de calamidade pública causado pela pandemia do Coronavírus SARS-CoV2 (COVID-19).
A Lei trata de vários pontos relevantes do direito, para estabelecer de forma temporária, ou seja, até 30 de outubro de 2020, dentre eles, a possibilidade de realização de assembleia virtual nos Condomínios Edilícios, como estabelecido para as sociedades, o que será abordado na presente resenha.
Condomínios Edilícios
A Lei nº 14.010 traz agora 2 (artigos) artigos para tratar do tema Condomínios Edilícios, pois um deles (artigo 11), o qual aumentava e reforçava os poderes conferidos ao síndico, foi vetado pelo Presidente.
Apesar de entendermos que os poderes emergenciais concedidos ao síndico teriam o poder para reduzir o número de medidas judiciais de vizinhança por aqueles que não concordem com as regras impostas pelo síndico, houve o entendimento que tais poderes deveriam ser vetados, pois o síndico poderia exacerbar seus poderes perante os demais condôminos. No caso, ainda há possibilidade de o Congresso derrubar o veto presidencial.
Os artigos remanescentes que tratam das relações dos Condomínios Edilícios instituem a possibilidade de realização de Assembleia Virtual, prorrogando os mandatos dos síndicos no caso de impossibilidade de realizar a assembleia condominial de forma virtual, bem como o dever do síndico em prestar contas de sua gestão, sob pena de ser destituído.
Vale notar que a norma tem caráter extraordinário, emergencial, com validade até 30/10/2020.
O artigo 12 da Lei trata da possibilidade temporária (até 30/10/2020) da realização da assembleia condominial e votação dos itens de pauta por meio VIRTUAL. O texto também prevê que não sendo possível a realização da assembleia, os mandatos dos síndicos vencidos ficam prorrogados até 30/10/2020, encerrando uma grande preocupação dos Síndicos e administradoras condominiais, sobre a representação do condomínio e atos praticados fora do período do mandato.
Entendemos que o legislador procurou instituir expressamente a possibilidade da realização das assembleias virtuais com o fito de evitar nulidade da realização nestes moldes, uma vez que a grande maioria das convenções de condomínio não abordam tal possibilidade, o que trariam inúmeros questionamentos quanto às decisões proferidas e votadas virtualmente.
A assembleia virtual tem por objetivo a participação do maior número de Condôminos; e embora a Lei não estabeleça parâmetros e requisitos mínimos para sua validade, entendemos que o síndico deverá se certificar que todos os condôminos tenham meios de acesso (computador, smartfone, etc.) e que o sistema possua identificação de cada participante, bem como que a assembleia seja aferida por representante da administradora, auditoria ou testemunhas, sempre que possível e pertinente.
Eventuais normas sobre reuniões e assembleias virtuais de sociedades limitadas e anônimas podem ser utilizadas como parâmetro, para aferir a validade da assembleia condominial virtual, evitando nulidades.
De qualquer forma, a convocação para as assembleias virtuais deve manter a forma regrada nas disposições da convenção condominial, bem como recomenda-se salvar os arquivos de mídia da realização da assembleia para o fim de comprovação e registro em cartório.
Por fim, o artigo 13 não inova totalmente, mas traz clareza da necessidade de que o síndico tem o dever de prestar contas dos atos de sua administração, sob pena de destituição, promovendo maior agilidade dos condôminos, caso verifiquem malversação das obrigações pelo síndico.
Diante disso, entendemos que a Lei é positiva para o âmbito condominial, dando maior segurança jurídica para os atos praticados durante a pandemia e permitindo a realização de Assembleia de forma remota, bem como a destituição imediata do síndico que usurpar seus poderes.
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