DISTRATO DE IMÓVEL DURANTE A PANDEMIA

No fim de 2018 foi publicada a Lei nº 13.786/18 (Lei do distrato imobiliário), que estabeleceu parâmetros para a resolução de contrato de compra e venda de imóveis por desistência e por inadimplemento das partes.

 

Antes da vigência da Lei, o percentual de “retenção” pela incorporadora no caso de distrato era decidida de forma aleatória pelo Poder Judiciário em milhares de processos, gerando insegurança às incorporadoras e aos compradores. Os Tribunais, em linhas gerais, fixavam multas que variavam entre 10% e 25% do valor do valor pago.

 

Com a Lei do Distrato, regras e obrigações entre ambas as partes foram estabelecidas, trazendo maior segurança jurídica nessas operações comerciais.

 

Na Lei do Distrato, o consumidor que desistir da compra de um imóvel negociado na planta (após o prazo de 7 dias previsto no CDC), para empreendimentos em regime de patrimônio de afetação (separação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica), poderá ter até 50% do valor pago à construtora retido para se desfazer do negócio. Já para empreendimentos não submetidos ao regime de afetação, a retenção será de até 25% do valor pago, podendo ainda a incorporadora descontar valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o adquirente teve a unidade disponível para uso.

 

A principal expectativa desta Lei seria a diminuição das demandas judiciais, já que foram estabelecidos parâmetros em relação ao contrato de compra e venda entre incorporadora e adquirente.

 

Contudo, surgem agora outros impactos desastrosos e reflexos de crise gerada pela PANDEMIA e com isso um novo gatilho para novas demandas judiciais envolvendo distratos das compras de imóveis.

 

Questiona-se então como fica a aplicabilidade da Lei do Distrato diante da nova realidade econômica, durante o evento de força maior.

 

Em primeiro ligar, vale notar que a Lei dos Distratos não trata da revisão contratual, e como já avaliamos em outro artigo esta dependerá de análise de cada caso, recomendando a negociação entre os contratantes.

 

Para questões envolvendo a rescisão contratual, devemos observar que as disposições estabelecidas na Lei do Distrato (nº 13.786/18) não atingem os contratos celebrados antes da vigência da Lei, conforme entendimento pacífico da jurisprudência do TJ/SP e consoante já decidiu o STJ (Recurso Especial nº 1.498.484-DF).

 

Portanto, para os contratos antigos é possível que os distratos tenham parâmetros de rescisão diferentes dos que estão estabelecidos na Nova Lei, ainda que a Lei seja um balizador importante para o julgador.

 

Contudo, não entendemos conveniente a possibilidade de rescisão de compra e venda de imóvel sem multa, mesmo durante a pandemia, pois a crise afeta a todos.

 

O evento de força maior gera prejuízos para as incorporadoras, pois muitas estão impossibilitadas de vender os apartamentos, e tiveram o andamento das obras prejudicadas, seja por conta de restrições sanitárias, ausência do funcionamento do transporte intermunicipal, falha na entrega de equipamentos e materiais, contaminação dos trabalhadores, falta de financiamento bancário, volume de inadimplemento, dentre outros.

 

Ademais, com a pandemia, haverá maior dificuldade para novas vendas, inclusive das unidades distratadas.

 

Aqueles que não conseguirem adimplir o contrato, mesmo na crise, precisarão comprovar os motivos que levaram ao inadimplemento e se recomenda buscar uma negociação direta com a construtora, antes de procurar o Poder Judiciário. A solução pode ser diferente para o consumidor pessoa física que perdeu o emprego e ficou sem recursos, e para o investidor que adquiriu várias unidades imobiliárias para renda. São situações bastante diferentes que comportam tratamentos diversos.

 

Afinal, as partes devem observar o princípio da boa-fé, da colaboração e da solidariedade contratual, no sentido de tentar ao máximo a autocomposição, para não judicializar as relações contratuais.

 

Não se pode perder de vista o previsto na Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019) que prevê: o “princípio da intervenção mínima” e da “excepcionalidade da revisão contratual” (CC, artigo 421, parágrafo único), bem como a determinação de que “a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada” (CC, artigo 421-A, inciso III).

 

Desta feita, assim como em todas as demais relações jurídicas afetadas pela crise, sabe-se que muitos consumidores de imóveis ficarão impossibilitados de manter seus compromissos, mas é certo que as empresas, inclusive as do mercado imobiliário, contra sua vontade e seus esforços, também enfrentarão consideráveis dificuldades.

 

Nosso escritório se encontra à disposição para auxiliar nossos clientes nos itens abordados neste informativo.

 

Este informativo foi elaborado exclusivamente para nossos clientes e apresenta informações resumidas, não representando uma opinião legal. Dúvidas e esclarecimentos específicos sobre tais informações deverão ser dirigidas diretamente ao nosso escritório.

 

CARLOS ALBERTO DE MELLO IGLESIAS
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